Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

«Денег нет, но вы реализуйте!» Паслер отправил стратегию развития центра Оренбурга на доработку

У исторического центра Оренбурга появилась своя цифровая модель. Впервые властям, архитекторам, застройщикам, бизнесу и общественникам показали десятилетнюю дугу развития центра города. Причем показали в перспективе и нарисовали в 3D. На последнем в этом году собрании областного архитектурно-градостроительного Совета при губернаторе его участников в течение двух часов знакомили с подробностями стратегии пространственного развития города. Документ архиважный для будущего, но пока имеющий мало общего с реальностью.

Впервые о работе над мастер-планом исторического центра города мы услышали в мае этого года. Примерно в это же время за работу взялись эксперты консалтинговой компании ATLAS и АНО «Центр архитектуры и градостроительства Оренбургской области». В течение полугода шла работа над основным документом – стратегией и трехмерной моделью объемно-пространственного регламента. Сегодня, 25 ноября, проекты презентовали главе региона и профессиональному сообществу.

 — Городское планирование не может быть двухмерной работой, бумажной работой. Реальность у нас трехмерная, а это значит планировать ее также нужно трехмерно и переход на разумное и устойчивое развитие городов и территории – наш шанс начать идти в ногу со временем и отвечать на запросы всех уровней жизни и интересов, — отметила главный архитектор Оренбургской области Наталия Ибрагимова.

Первый?

Оренбург в плане разработки стратегии пространственного развития и модели 3D стал пионером среди российских городов. Об этом также заявили на градостроительном совете. Город первым принимает подобный документ среди 1117 муниципальных образований России. Мы намеренно употребляем слово «документ», потому что, несмотря на всю инновационность, именно по нему областной центр будет жить в ближайшее десятилетие в плане благоустройства и реализации различных проектов в центре.

дизайн проект одной из улиц исторической части города

Начнем с того, что под историческим центром города подразумевается почти 340 гектаров земли и недвижимости. Как их использовать так, чтобы не было мучительно больно потом? Сегодня исторический центр города требует капитальных вложений – это и объекты культурного наследия, аварийные и заброшенные дома, жилой и нежилой частный сектор. Все это непросто привести к общему знаменателю.

 — Стратегия пространственного развития включает четыре ключевых блока – это общее видение развития исторического центра города, 6 направлений пространственного развития и три стратегических проекта. Важной частью являются инструменты реализации стратегии, представлена подробно дорожная карта по реализации мероприятий, которые заложены в документ, — рассказала ведущий архитектор консалтинговой компании ATLAS Дарья Коваленко.

Главным эффектом от таких 3D-преображений называют развитие инфраструктуры исторического центра и формирование благоприятной среды для инвестиций, что позволит в ближайшие 10 лет привлечь более 25 миллиардов рублей из различных источников.

 — Эффекты от реализации этих направлений: двухкратный рост объемов предложения качественной жилой недвижимости в центре города уровня «комфорт» и «бизнес-класс» и достижение высотной равномерной жилой застройки в соответствии с целевыми моделями. В результате развития торговых коридоров на 60% ожидается увеличение количества малого и среднего бизнеса, а соответственно и доходов в бюджет. За счет модернизации существующих культурно-досуговых учреждений прогнозируется увеличение туристического потока на 30% и на 58% процентов доходов от туристической отрасли в бюджет, — презентует преимущества работы Дарья Коваленко.

Среди ожидаемых результатов и увеличение зелёных зон, и полное отсутствие ДТП с пешеходами и велосипедистами, и даже уменьшение уровня загрязнённости Урала сточными водами, как результат грамотной работы с компаниями. Все это пока только проекты на бумаге и в трехмерном виртуальном пространстве.

Поехали!

Среди китов, на которых будет держаться жизнь исторического центра Оренбурга — рекреационно-образовательный кластер на территории «Оренбург Водоканала», гостиничный комплекс в здании бывшего Оренбургского высшего военного авиационного училища и жилая и многофункциональная застройка территории бывшего завода «Металлист».

Все эти точки притяжения призваны стать драйверами развития не только исторического центра, но и Оренбурга в целом. Гигантские проекты, которые требуют колоссальных инвестиций. Взять, к примеру, здание Оренбургского авиационного училища на Советской, 1. Объект исторического наследия – именно там учился первый космонавт Земли Юрий Гагарин, сейчас в аварийном состоянии, и для его восстановления, по предварительным подсчетам, требуется не меньше 2-3 миллиардов рублей.

О реальных и потенциальных инвесторах авторов проекта спросил и губернатор Денис Паслер. Главу региона на протяжении всей презентации финансовый вопрос интересовал особенно. Финансовая основа стратегии «сырая», и критика в ее адрес звучала убедительнее, чем объяснения и дорожные карты.

 -Там не написано, как найти инвестора на эти все проекты, особенно на гостиничный комплекс зданий. Как найти людей, я имею в виду. То, что его нужно делать, мы и сами знаем и ничего здесь сложного нет. Для этого не нужны документы. Вы расчет экономический, чтобы можно было показывать для привлечения инвесторов, сделали? – интересовался глава региона по каждому пункту.

Далее приводим диалог Дениса Паслера и специалистов консалтинговой компании ATLAS. Он исчерпывающий и вполне объясняет степень готовности первой в России стратегии развития города.

  • ATLAS: Ключевые мероприятия стратегии мы разложили на финансирование стратегии до 2030 года. Общая цифра потребность для реализации стратегии 26 миллиардов рублей до 2030 года.
  • Паслер: Что туда вошло?
  • ATLAS: Из них мы пока консервативно дали оценку софинансированию из федерального бюджета…
  •  Паслер: Да я сейчас не об этом даже. Получается 2,6 миллиарда в год.
  • ATLAS: Частные инвестиции – 7,5 миллиардов, все остальное – привлеченные.
  • Паслер: Что туда входит?
  • ATLAS: Самые крупные позиции – инженерные сети, водоснабжение, водоотведение, ливневые канализации –это 13,6 миллиардов, ландшафтно-рекреационный ландшафт -1,2 миллиарда.
  • Паслер: Это мы говорим про что?
  • ATLAS: Про парки, скверы. При этом 340 гектар – это общая территория. Парки и вдоль дорог то, что мы делаем.
  •  Паслер:  А дворовые пространства были? Сумма сколько?
  • ATLAS: 1,1 миллиард.
  • Паслер: Очевидно мало .Что такое, по сетям инфраструктурные сети – 13,6 миллиардов? Как вы ее видите с точки зрения реализации?
  • ATLAS:  На сегодня есть ведомственная программа Минстроя РФ по поддержке модернизации инженерной инфраструктуры субъектов и муниципалитетов и в принципе размер этих субсидий может быть доведен…
  • Паслер: Я не знаю такой программы, ее нет. Может быть программа и есть, но денег в ней нет.
  •  ATLAS: Это второй вопрос.
  • Паслер: Нет уж, подождите. Денег нет, но вы реализуйте на всякий случай, будет хорошо. Мы же говорим про реалии я же не просто так говорю. Мы можем нарисовать картинок сколько угодно, но если они не будут реализовываться, то зачем мы их реализуем, для чего? Чтоб сказать, что мы документы вот такие хорошие умеем разрабатывать. Мы же должны их привязать к реальным возможностям и действительности. Реальных денег на эту историю нет. Инвестиционные возможности компании – «Оренбург Водоканала» в данном случае 13,6 миллиардов. А у них там 100 миллионов в год. То есть, по сути мы говорим, что в 50% из общей стратегии у нас отсутствует в полном объеме источник, значит мы ее не можем реализовать. И о чем мы говорим. Я о реалистичности этого документа.

Мечта разбилась о суровые реалии

Главный вопрос по 3D модели исторического центра Оренбурга, представленной презентаторами — это достоверность данных. Собрать такой объем информации непросто. Это кропотливая и трудоемкая работа. По сути, по каждому объекту в центре города, а их тысячи, готов свой паспорт. Если это здание, то можно посмотреть, как оно выглядит, кто является собственником, когда оно построено и какое будущее видят в нем городские власти. Если это дорога, то указаны год ремонта, подрядчики и все необходимые параметры. Но именно это вызвало сомнения у участников Совета.

 — Наша основная цель – создание цифровой платформы, удобной для использования инвесторам. Любой человек сможет войти в программу и в рамках своих прав доступа посмотреть и узнать информацию. Узнать по коридорам видимости, по этажности, получить электронный паспорт, оценить возможности рядом стоящих участников. Цель нашей работы – объемно-пространственные регламенты и прочее сделано для того, чтобы мы получили трехмерную модель и привлекали инвестиции в наш город и это бы служило драйвером развития для Оренбурга, — отметила Наталия Ибрагимова.  

Первую же проверку на прочность модель не прошла, эксперты увидели в ней массу неточностей и отправили на корректировку.

Александр Куниловский, вице-спикер Законодательного собрания Оренбургской области:

По сути, модель должна превратиться в правила, чтобы все это понимали и всем все было понятно. Молодое поколение начинает реализовываться, это инновационный подход, пусть это первые шаги и не до конца понятны. Не совсем верно определены границы охранных зон, есть вопрос по этажности.

Та же волна критики и комментариев обрушилась на Стратегию. Да она появилась у города впервые за 20 лет. Да, она революционная и интересна инвестору, но, как оказалось, документ пока «мертвый» и реализовать его в реалиях нашего времени – сверхзадача даже для опытного бизнеса.

Олег Ситников, бизнесмен, генеральный директор строительной компании:

 — Впервые за 20 лет в Оренбурге есть концепция застройки без собственника, это дает потенциальному инвестору или собственнику понимание ситуации. 3D- модель –это тоже здорово и хорошо. Но, теперь конкретно о проекте застройки жилыми кварталами территории «Металлиста» и почему этот проект мы с вами никогда не реализуем в вашей концепции. Очень просто. На участке, площадью 4 гектара, вы сажаете 20680 квадратных метров жилья. Это та квадратура, которую я построю и получу деньги. 1500 кв. м торговых центров и 3680 метров – все первые этажи соцкультбыт. Ребята, а вы потребности Оренбурга посмотрите! Нельзя первые этажи там сдавать под коммерческую недвижимость, нет в этом потребности.

Дальше вам расскажу. Может быть не всю информацию вам дали. Но вот вы планируете там (на участке бывшего завода «Металлист» — прим. ред.) подземную парковку на 75 мест. Но я знаю этот участок. (Олег Ситников является собственником здания Оренбургского ликероводочного завода). Я не буду показывать, с какого уровня там начинается вода. Я там бурил скважины под сваи по 20 метров и диаметром 800 метров. Эти вещи – разговор о том, что здорово, что сделали цифровизацию, но вот эти концепции нужно привязывать к грамотной экономике и тогда пойдет реализация этих участков. Потому что инвесторы вот они – перед вами. Но, то, что мы сейчас утвердим  —  по этим документам эти развалины «Металлиста»  будут стоять там еще 20 лет.

Александр Полухин, министр строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области:

 -Вы говорите все хорошо, но мы видим документ. Потом все разговоры уйдут и останется документ, с которым нам придется работать. Вы говорите плотность застройки от 8 до 15 кв. метров (речь о многоэтажной застройке территории бывшего завода «Металлист» — прим. ред.), по факту мы этого не видим. Вы говорите – доминанта до 10 этажей – видим 6-этажки. Вы говорите, что у нас все выходит, а по факту у нас застройка 2,2 гектара, из которых половина на инфрастурктуру. А рядом набережная, но сквер все равно надо сделать. Мы не говорим уже про дворы. Вы предусмотрели коммерческие помещения и считаете аренду, но рядом стоит недозагруженный полностью «Любимый». Как вы считаете экономическое обоснование проекта? Есть вопросы и по школе, и по детсаду там же.

Мы себя заперли здесь. Приняв вот это, любой инвестор скажет: «Он не летит!», потому что вы сказали на уровне 120-140 миллионов прибыли. А их здесь нет. Я вам скажу, что здесь убыток 500-600 миллионов рублей вот этого проекта.

Итог? Услышим ли мы его в ближайшее время? Из релиза правительства узнаем о том, что, несмотря на все комментарии и грубые неточности, стратегия пространственного развития исторического центра Оренбурга принята, правда, отправлена на доработку. Красивая цифровая модель пока разбилась о суровые камни экономических реалий.

  • Автор: Татьяна Гавриш
© Оренбург Медиа 2019

Top.Mail.Ru