Стратегию жилой многофункциональной застройки на месте промышленной зоны в южной части города представили на заседании областного архитектурно-градостроительного совета. Почти 4 гектара земли вблизи набережной реки Урал планируют застроить жилыми многоквартирными домами нового типа, появится в районе и коммерческая недвижимость, и социальные объекты. Квартал спроектировали по новым стандартам Минстроя РФ. Авторы – консалтинговая компания ATLAS.
Один из старейших заводов Оренбурга с 80-летней историей разорился в начале 2018 года. Огромная территория оказалась в запустении. Её специалисты сегодня рассматривают как лакомый кусок для бизнеса и застройщиков. Это исторический центр города, вблизи современная набережная, полет фантазии здесь ограничен лишь экономическими реалиями и особенностями земельного участка.
— Расположение земельного участка близи исторического центра, а также вблизи центра городской активности – набережной позволяет рассматривать локацию, как земли, имеющие высокую градостроительную ценность. У нас очень мало таких площадок в центре. Соответственно это качественно новая типология жилья, которая должна отличается от привычных нам решений. Учитывая отсутствие подобных комфортных жилых кварталов, можно формировать пример современных решений с учетом экономических требований, — рассказала о проекте главный архитектор Оренбургской области Наталия Ибрагимова.
Участок, который в ближайшем будущем рассматривают под жилье комфорт и бизнес-класса, ограничен улицами Яицкой и Черепановых. В соответствии с новой стратегией почти 40% его площади займут жилые кварталы – оренбургские виллы и многоквартирные дома в 6-10 этажей. Также планируется небольшой сквер со спортивной инфраструктурой, детский сад на 100 мест и школа на 556 мест. Коммерческую недвижимость поместят на первые этажи многоквартирных домов, также планируется ТЦ, площадью около 1500 квадратных метров.
— Косвенный экономический эффект от этого проекта – рост стоимости жилья, повышение ценности прилегающих территорий, увеличение стоимости земельных участков на 10-15%, стоимости аренды на 15%-20%. Так коммерческие помещения на ул. Яицкой могут стоить по 80 тысяч за квадратный метр. В целом, как мы сказали, это базовый сценарий. И при стоимости жилья в 50 тысяч за квадратный метр доходность проекта составит 178 миллионов рублей, — презентовала стратегию ведущий архитектор консалтинговой компании ATLAS Дарья Коваленко.
Именно экономичекая составляющая проекта заставила в нем серьезно усомниться. Глава региона Денис Паслер раскритиковал детсад на сто мест, назвав его нерентабельным.
— Ни один инвестор не будет вкладываться в детский сад, себестоимость которого и содержание гораздо выше всех затрат. 100 мест в детском саду? Такого никто не будет строить, я такого не позволю построить. Мы это уже проходили. Это экономически невыгодный проект, — отметил губернатор.
С ним согласились и застройщики, участвовавшие в обсуждении проекта. Генеральный директор строительной компании Олег Ситников заявил, что оставлять в стратегии развития нужно что-то одно. Либо детский сад, либо школу, Два социальных объекта – это большая нагрузка на инвестора, при том, что спрос на подобные объекты в этом районе невысокий.
— К тому же по стоимости квартир. Вы говорите о 50 тысячах рублей за квадратный метр. Вы изучали цены в Оренбурге? Таких цен в принципе нет. Сегодня жилье со скрипом продается, стоимостью в 45 тысяч рублей за квадратный метр. А средняя цена и вовсе около 38 тысяч за квадратный метр. Это небывалые расчеты. Мы далеко с ними не уедем, — сказал Ситников.
По данным статистики, в Оренбурге за последний год почти на треть снизился объем вводимого в эксплуатацию жилья, на 30% сократилось объем предложения многоквартирного жилья и на 90% жилья бизнес-класса. Низкие цены на квартиры держаться на рынке в течение последних трех лет. Ежегодный прирост цен составил всего 1,2%. Также фиксируют и дефицит предложения в сегменте комфорт и бизнес. В исторической части города сегодня строится всего один подобный жилой комплекс (клубный дом на Краснознаменной – прим. ред.).
— Есть вопросы и к нарисованной в проекте школе. Всего в нескольких минутах от жилого комплекса школа №4 и гимназия №2. Оба образовательных учреждения имеют серьезный резерв и не заполнены сегодня на 100%. Вы же предлагаете построить там еще одну школу на 556 мест. Насколько это необходимо? Зачем внутри жилого комплекса сквер и спортинфрастурктура, если в 10 минутах ходьбы прекрасная набережная, на которую мы сегодня потратили сотни миллионов? Где найти на это частного инвестора и нужно понимать, что все программы строительства школ и детсадов в Министерстве образования и министерстве просвещения сверстаны и там этих объектов нет, значит это областной и городской бюджет, либо инвестор. В нынешней концепции это не полетит, — отметил министр строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области Александр Полухин. – к тому же собственник участка находится за границей и ему все равно, что принимают в Оренбурге. Здесь точно все нужно прорабатывать и дорабатывать.
При таком подходе к современной застройке, участком не заинтересуется ни один инвестор, резюмировали члены Совета, несмотря на всю его градостроительную ценность. Стратегию отправили на доработку и уточнение финансовых параметров. Обещанную прибыль в 178 миллионов рублей инвестору назвали сомнительной. В реалиях нашего времени готовая стратегия может принести 500-600 миллионов убытка его собственникам.
- Автор: Татьяна Гавриш
