В Ленинском районном суде Оренбурга сегодня начали рассмотрение иска прокуратуры города в отношении Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Оренбурга. В судебном процессе речь идет о признании незаконным разрешения на строительство и результатов независимой экспертизы по 12-этажному дому на перекрестке улицы Парижской Коммуны и переулка Селивановского. Дом «Перовский» возводит компания «М-Левел Плюс».
По информации прокуратуры, строительство высотки скажется на инсоляционном режиме (освещение солнечными лучами – прим.ред) целого частного квартала, кроме того выданные разрешительные документы не соответствуют нормативам по количеству парковочных мест, нарушен показатель этажности и коэффициент плотности застройки для конкретной территории. Под сомнение надзорное ведомство поставило и негосударственную экспертизу проекта.
В декабре 2023 года прокуратурой начальнику Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города, а также руководителю ООО Сертпромтест», выдавшему положительное заключение экспертизы на «Перовский», было вынесено представление. Оно было рассмотрено и отклонено.
Какой документ главнее?
В числе ответчиков в суде — также представители застройщика, в качестве третьих лиц привлечены жители смежных и соседних с застраиваемым участком домов. Иск прокуратуры рассматривает судья Алина Шток. Прокуратура в самом начале заседания заявила о привлечении к делу еще одного заинтересованного участника – Инспекцию госстройнадзора по Оренбургской области.
Первое заседание по делу было заявлено как предварительное, однако, длилось оно почти два часа. Во время заседания выяснилось, что по участку, на котором сейчас возводится дом «Перовский» начато еще одно судебное разбирательство. Это стало интересной частью общего пазла событий, которые сейчас разворачиваются вокруг грандиозной стройки высотки. В качестве основного вопроса – какие документы считать главными при разборе – Генплан города? Градостроительный кодекс? Правила землепользования и застройки? Проект планировки территории?
Еще один суд
В самом начале заседания представитель Специализированного застройщика «М-Левел Плюс» попросил суд принять ходатайство о приостановлении этого судебного производства, из-за дела, которое буквально накануне, 28 февраля начали рассматривать в Ленинском районном суде Оренбурга.
— «М-Левел Плюс» обратилось с административно-исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений, главе Оренбурга, администрации города и минарху о признании недействующим Проекта планировки территории, утвержденного Постановлением Администрации города от 07.02.2013 №198-п, — заявил в суде представитель застройщика. – Первое заседание по делу состоялось, следующее отложено на 18 марта, проверяются предоставленные документы. Мы считаем, что исход данного дела, а если он будет положительным, сможет на 80-90 процентов повлиять на рассмотрение этого дела.
Иными словами, застройщик «М-Левел» теперь сам через суд требует у Департамента и главы города Сергея Салмина изменить тот самый Проект планировки территории на участке, где строится дом «Перовский». Еще буквальнее – просит отменить тот самый документ, который стал предметом пристального обсуждения в суде и, в соответствии с которым, компания не имеет права строить на земельном участке среди частного сектора здание в 12-этажей, высотой более 40 метров.
Однако здесь, есть интересный момент и его озвучили представители жителей соседних с «Перовским» домов.
— На момент выдачи разрешения на строительство, эти нормативные документы уже действовали и при выдаче данных разрешений в Департаменте должны были соблюдать эти правила, которые действовали в тот момент. Закон обратной силы не имеет. – подчеркнула выступавший от жителей в суде юрист.
Вместо 8 этажей 12
Стоит отметить, что застройщик в период с января по декабрь 2023 года получил четыре разрешения на строительство, каждое из которых дополняло или вносило изменения в проектную документацию дома «Перовский». Так, первое разрешение было получено 23 января 2023 года, а последнее 18 октября.
— В отношении данных земельных участков Правилами землепользования и застройки установлен вид разрешенного использования — среднеэтажная жилая застройка (8 этажей, высотой не более 25 метров,- прим. ред). Таким образом Проект планировки территории не противоречит ПЗЗ и генплану, а конкретизирует его, — подчеркнула в суде представитель регионального министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития. — Учитывая изложенное необходимо отметить, что минархом не вносились никакие изменения в ПЗЗ, относительно данных земельных участков.
Добавим, что сегодня в собственности застройщика находятся два земельных участка для проекта «Перовский». На одном из них в 20 соток ведется строительство 12-этажного дома, на втором планируется обустроить парковку, однако он находится в отдалении от строящегося здания. Еще один участок мэрия передала застройщику в долгосрочное пользование на правах аренды для благоустройства территории – по информации «М-Левел», там будут сквер, тротуары и мусорные площадки.
— Все разрешения на строительство прошли проверку негосударственной экспертизы. Также при выдаче разрешительной документации застройщиком были представлены градостроительные планы. Которые полностью соответствуют Генплану Оренбурга и ПЗЗ, а это основные документы, на которых и строится планирование на территории Оренбурга,- сообщил представитель Департамента администрации города.
Как пояснили в мэрии, при выдаче разрешения там руководствовались Правилами землепользования и застройки, однако, как следует из материалов суда, не приняли во внимание очень важное дополнение – для конкретного участка уже был готов Проект планировки территории, который так старательно сейчас через суд пытается оспорить застройщик. Этот документ фактически и запрещает на данном участке строительство домов, выше 8 этажей и высотой не более 25 метров.
А что с парковками? И отоплением?
По вопросу нехватки парковочных мест и нормативов, а их на 113-квартирный жилой дом предусмотрено 79 штук (вместе с офисными помещениями) прокуратуре в Департаменте пояснили следующее:
— Вы ссылаетесь на решение Оренбургского городского Совета на установление нормативов. И тут мы считаем, что местные нормативы не затрагивают вопросов технического регулирования и не устанавливают технические регламенты. В связи с этим не могут быть отнесены к обязательным требованиям при проектировании объектов капитального строительства,— заверили в мэрии.
В суде также подняли вопрос о том, почему в последнем разрешении компании-застройщика от 18.10.2023 года отсутствует информация о проекте теплоснабжения многоквартирного дома, а это важная деталь инженерной инфраструктуры. Как следствие – под сомнение поставлено качество проведенной экспертизы разрешительных документов.
Для того, чтобы ознакомиться с большим объемом новой предоставленной информации, суд взял паузу до 3 апреля.
Напомним, авторский дом «Перовский» начали возводить в апреле 2023 года. При этом этажность здания в проекте изменилась с 8 этажей до 12. Стоит отметить, что дом возводят фактически в районе частного сектора в зоне застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции «Ж4». Жителей домов, находящихся рядом со стройкой, беспокоит то, что в будущем их квартал превратится в парковку, а инженерные сети ветхого центра не готовы принять такой объект. Ранее апелляционная инстанция Оренбургского областного суда также рассмотрела иск жильцов, которые опротестовали решение Промышленного суда Оренбурга по актуальности рассмотрения дела по стройке «Перовского».
