В Оренбурге вернулись к обсуждению застройки территории бывшей инфекционной больницы на улице Комсомольской. Проект реновации территории представили на областном архитектурно-градостроительном совете при губернаторе Оренбургской области. В документе – жилые высотки, детсад, внутри игровые зоны и спортивные площадки.
Участок площадью 3,67 гектара на торгах в 2024 году выкупила компания «СЗ «УСК-Строй»». Почти сразу же заявили о том, что на бывших медицинских территориях планируют построить жилые высотки в рамках программы комплексного развития территорий. Это тот самый вариант, когда инвестор обязуется построить социальную инфраструктуру.
Обсуждение жилой застройки комплекса на Комсомольской – первый подобный проект 2026 года, который рассматривают эксперты архсовета. В составе – крупные застройщики, руководители профильных министерств и ведомств, архитекторы. Возглавляет совет губернатор Оренбургской области Евгений Солнцев.
Проблемы участка
Территория на пересечении улиц Терешковой, Комсомольской и Невельской находится в предаварийном состоянии. Об этом рассказали представители застройщика. Здания деформированы, несущие конструкции грозят обрушением, инженерные сети изношены критически.
Проект предполагает полный демонтаж, включая устаревшую котельную, с переподключением к новой ЦТП и модернизацией электросетей — линия электропередач уже перенесена под землю. Это позволит не только очистить пространство, но и обновить инфраструктуру старого района, – отметили во время презентации.
Стоит отметить, что ранее прокуратура выносила предупреждение минарху о недопустимости нарушений законодательства при изменении функционального назначения земель, указав, что по генплану участок под бывшей инфекционной больницей относится к зоне здравоохранения, а корректировки в документы не были внесены.
Функциональное зонирование, отраженное в генплане или Правилах застройки и землепользования, порой становится препятствием для развития территорий. Участок может находиться в стагнации или иметь ряд других ограничений, мешающих его эффективному использованию. На помощь приходит механизм комплексного развития территорий (КРТ), позволяющий строить жилье с необходимой инфраструктурой на проблемных территориях. От этого выигрывают все. Территория получает второе дыхание, становится частью городской жизни, а город получает от застройщика социальные бонусы – детсад, часть жилых площадей и так далее, – прокомментировали информацию Оренбург Медиа в региональном министерстве архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области.
Башни-доминанты, стилобат и буферная зона
Участок в 3,67 га — в центре города, в 10 минутах пешком от исторического ядра, с хорошей транспортной доступностью и выходом на магистрали. Район, по данным застройщика, полностью обеспечен социальной инфраструктурой. В ближнем радиусе четыре медучреждения, ледовый дворец, спортшкола, три детских сада, три школы и лицей № 8. Авторы подчеркивают: это буферная зона центра, где нужна качественная пешеходная среда.
Проект строится на идее «изолированного города». Её суть в чётком разделении территории на публичную буферную зону у дороги и приватное камерное ядро для жизни. В концепции предусмотрены следующие элементы: стилобат-платформа как буфер от шума дорог (с сервисами и пешеходной основой), башни-доминанты (два высотных дома 25 и 23 этажа) на пересечении улиц Комсомольской и Невельской и дома меньшей этажности – камерная зона внутри квартала.
Это новые архитектурные ориентиры, формирующие узнаваемость силуэта. Третьим элементом концепции является защищённое ядро. В глубине за барьером стилобатов создано тихое камерное пространство. И здесь расположены дома сниженной этажности с озеленённым двором, интегрированным детским садом на 100 мест. Перед вами наша планировочная модель. В ней читается её чёткая трёхчастная структура, о которой мы говорим: публичный буфер стилобат, доминантные башни и приватное ядро, дома и детский сад. Обратите внимание, как стилобат сформирует новый фронт развития вдоль улицы Комсомольской и Невельской. Архитектурно завершает вид. Башни-доминанты не только формируют силуэт, но и задают ритм и масштаб всей композиции, – отметили представители застройщика.
Всего в проекте предусмотрели около 1200 квартир в домах от 19 до 25 этажей с ночной подсветкой и панорамными видами.
Вокруг – частный сектор
Одним из первых вопросов к застройщику стала тема высотной застройки в малоэтажном секторе и ориентация на улицу Комсомольскую. Архитекторы интересовались, почему в проекте ЖК так сместили акценты на второстепенную улицу города.
Глядя на проект без технико-экономических показателей, мы видим, что достаточно небольшой участок здесь взят и плотная высотная застройка выглядит как точечная застройка. И с этим мы с вами выходим в малоэтажную жилую среду и ориентируемся не на главную магистраль города – улицу Терешковой. Там, кстати, есть первая линия застройки, и на ней то ли автомойка, то ли шиномонтаж. Но ориентация на магистраль должна же была быть более эффектной?, – уточняет доцент кафедры архитектуры Оренбургского госуниверситета Ольга Иконописцева.
На вопросы архитектора отвечает застройщик, руководитель ООО «СЗ «УСК-Строй»» Олег Ситников.
Весь проект сделан по новым нормам комплексного развития территории, и никакой точечной застройки здесь не рассматривается. Большую работу мы провели с представителями ДОСААФ (чьи объекты находятся на первой линии ул. Терешковой – прим. ред.). Они рассказали свои планы по улучшению и модернизации структуры по госпрограмме. Я лично сделал предложение о том, что эту программу при условии выделения им земли я готов взять на себя безвозмездно и что-то там построить, – объяснил Ситников.
Рано или поздно частный сектор будет сноситься. Мы туда заходим не просто так, а с перспективой. Город будет развиваться, – подчеркнул застройщик.
Вопрос про смещение акцентов при градостроительстве также поступил от экспертного сообщества архитекторов.
– Со стороны улицы Комсомольской два дома (23 и 25 этажей). Если рассматривать уличную систему города и ранжирование, то улица Комсомольская вторичнее улицы Терешковой, и здесь вопрос. Почему у нас акценты ушли на второстепенную магистраль, нежели на ул. Терешковой? – спрашивает старший преподаватель кафедры архитектуры ОГУ Олеся Воронцова.
– Мы говорим про доминанты застройки, и, если посмотрим на генплан города, у нас со стороны ул. Терешковой уже он сформирован, и это будет более спокойная, более камерная среда для жителей. Поэтому фронт застройки мы формировали с улицы Комсомольской всё же. По высотным домам хотелось бы дополнить, что в данном случае вокруг нашего проекта имеются – 17-этажный дом на ул. 1 Мая, по ул. Терешковой и Лукиана Попова тоже 17-этажная застройка. Мы понимаем, что вокруг нас присутствует частный сектор и малоэтажная застройка, но высотные доминанты тоже имеются. Мы должны учитывать их присутствие, – отвечает представитель застройщика.
Один из главных вопросов заседания застройщику задаёт министр строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области Александр Полухин. Он просит пересмотреть количество мест в детсаду и обратить внимание на парковочные места. На этом же делает акцент губернатор Евгений Солнцев.
Давайте ещё раз посмотрим те вопросы, которые были сегодня озвучены на Совете. У меня нет сомнений, что они требуют доработки: от машиномест и парковок до фасадов и мест в детсаду. Сам проект рассмотрим после уточнения на одном из следующих заседаний Совета, – резюмирует Евгений Солнцев.
История вопроса
В 2022 году областная клиническая инфекционная больница переехала в новое здание в Оренбургском районе, а старый комплекс на улице Комсомольской законсервировали. С тех пор участок рассматривался властями как площадка для будущего освоения.
Весной 2023 года минарх Оренбургской области объявил конкурс на разработку концепции комплексной жилой застройки. В 2024 году объекты бывшей больницы выставили на торги. В лот вошли 18 строений общей площадью более 10 тысяч квадратных метров — среди них корпуса, пищеблок, хлораторная, склады и морг. Стоимость имущества оценили в 80,2 млн рублей, а в ходе аукциона цена выросла до 124 млн. Победителем торгов стала местная строительная компания «СЗ «УСК-Строй»».
По условиям будущего освоения участка там была предусмотрена среднеэтажная застройка с рекомендуемой плотностью от 8 до 15 тыс. кв. метров на гектар. Реализация проекта уже тогда рассматривалась по механизму комплексного развития территории.
Вместе с тем проект вызвал резонанс. Прокуратура области предупредила бывшего министра архитектуры Наталью Ибрагимову о недопустимости нарушений законодательства при изменении функционального назначения земель, указав, что по генплану участок относится к зоне здравоохранения, а корректировки в документы не внесли.
Кроме того, региональное отделение Союза архитекторов России тогда раскритиковало идею жилой застройки, подчёркивая то, что территория должна сохранить медицинскую функцию.
