За первые пять месяцев этого года банки выдали оренбуржцам более 10 тысяч ипотечных жилищных кредитов – на треть больше, чем год назад. Объем выданной ипотеки увеличился по сравнению с пятью месяцами прошлого года в полтора раза и составил 26,6 миллиарда рублей.
О чем нужно помнить ипотечным заемщикам, много ли в Оренбуржье желающих купить жилье в ипотеку и как регулируется ипотечный рынок об этом в интервью «Оренбург Медиа» рассказал управляющий Отделением Банка России по Оренбургской области Александр Стахнюк.
– Александр Васильевич, уже много лет ипотека востребована, она помогает приобрести жилье тем, у кого нет сразу крупной суммы на такую покупку. Чем отличается ипотечный кредит от любого другого кредита?
– Действительно, ипотечный кредит – это хороший инструмент для приобретения собственного жилья для многих семей. Такой кредит отличается от обычного потребительского. Во-первых, он как правило оформляется на длительный срок – до 30 лет. Во-вторых, ставки по нему ниже, чем по другим видам кредитов. Ну и самое главное отличие – это залог недвижимости. То есть вы берете у банка деньги под процент, а гарантией того, что вы вернете эти деньги, становится залог вашего недвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка.
– О чем нужно знать человеку, который решился купить квартиру в ипотеку?
– Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго. Поэтому прежде всего нужно тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен. В кредитных договорах есть общие и индивидуальные условия, которые указываются в таблице – сумма и срок кредита, процентная ставка, размер штрафов и другие параметры. Обратите внимание на полную стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях, она указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: проценты и любые другие взносы, которые вы должны будете платить банку по договору.
– Многие боятся ипотеку именно потому, что берется она на длительный срок, ведь за 20, а то и 30 лет получается большая переплата…
– В прошлом году в России ввели норму, ограничивающую переплату по ипотечным кредитам. Теперь полная стоимость кредита по ипотечным договорам не может превышать среднерыночную больше, чем на треть. Действующие среднерыночные ставки можно посмотреть на сайте Банка России.
– Александр Васильевич, какие сейчас тенденции на ипотечном рынке Оренбуржья? Насколько активно берут ипотеку жители нашего региона?
– Ипотечные кредиты в Оренбургской области, так же, как и по всей стране, остаются востребованными. За первые пять месяцев этого года банки выдали оренбуржцам более 10 тысяч ипотечных жилищных кредитов – на треть больше, чем год назад. Объем выданной ипотеки увеличился по сравнению с пятью месяцами прошлого года в полтора раза и составил 26,6 миллиарда рублей. Постоянно растет и ипотечный портфель, то есть сумма, которую оренбуржцы одолжили в банках на ипотеку. На 1 июня этого года он составил 174 миллиарда рублей, это на 20% больше, чем на такую же дату прошлого года. Увеличился средний срок кредитования – в этом году люди брали ипотеку в среднем на 24 года, в прошлом – на 22. Выросла и средняя сумма кредита – с 2,3 до 2,6 миллиона рублей.
– А насколько хорошо оренбуржцы платят ипотеку?
– Ипотечные заемщики обычно более ответственные, ведь на кону стоит долгожданное жилье, которое к тому же находится в залоге у банка. Доля просроченной задолженности в нашем регионе всего 0,3% от общей суммы задолженности, это очень низкий показатель, меньше, чем в целом по стране. Но риски невыплаты все же существуют, ведь это долгосрочный кредит, и человек не всегда может предугадать, что будет через 10 – 20 лет. В этом случае поможет страхование. Причем страхование приобретаемой недвижимости обязательно, это предусмотрено законом. Банки также нередко предлагают полис страхования жизни и здоровья заемщика, это и понятно – банк хочет быть уверен, что кредит будет возвращен, даже если с человеком что-то случится. Это добровольное страхование, каждый заемщик решает сам для себя, нужно ли ему это. Но стоит понимать, что без страховки банк может повысить процент по кредиту.
– А сами банки что предпринимают, чтобы ограничить риски невыплаты кредита?
– Банк тщательно изучает заемщика, прежде чем одобрить ипотеку, чтобы понять, насколько человек платежеспособен. Смотрит его кредитную историю, добросовестно ли он платил прежние кредиты, есть ли у него действующие кредиты. Банк России в свою очередь применяет надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски заемщиков и самих банков. По сути, это повышенные требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование, поскольку при выдаче таких кредитов банкам нужно запасать больше собственных средств. В результате им становится менее выгодно выдавать такие кредиты. Эти, если говорить экономическим языком, макропруденциальные надбавки используются для того, чтобы рост ипотечного кредитования и его качество были сбалансированными и ипотечный портфель не ухудшался.
– Для каких именно ипотечных кредитов установлены надбавки?
– Например, были введены запретительные надбавки для ипотечных кредитов на приобретение готового жилья с первоначальным взносом менее 10%. А учитывая, что строительные компании в прошлом году начали активно рекламировать программы без первоначального взноса, с 1 декабря 2022 года была введена надбавка к коэффициенту риска по ипотечным кредитам и на строящееся жилье с первоначальным взносом не выше 10%. Статистика показывает, что ипотека с низким первоначальным взносом наиболее рискованна, поскольку заемщики, не сумевшие накопить такой взнос, гораздо чаще испытывают проблемы с обслуживанием долга. И если доля кредитов с низким взносом будет расти, кредитные портфели банков будут более уязвимы.
– А на госпрограммы льготной ипотеки эти надбавки распространяются?
– Ранее надбавки не применялись в отношении ипотечных кредитов с господдержкой, выданных заемщикам с долговой нагрузкой не выше 60%, то есть если заемщик направлял на платежи по всем кредитам не более 60% доходов. С 1 июня 2023 года это разрешено делать по кредитам, выданным по программам «льготной ипотеки», «семейной ипотеки», «сельской ипотеки», «дальневосточной ипотеки», «ипотеки для ИТ-специалистов», «ипотеки для новых территорий». При этом, чтобы надбавки не применялись, первоначальный взнос заемщика по новым требованиям должен составлять не менее 20% с 1 июня 2023 года и не менее 30% – с 1 января 2024 года. Одновременно с этим долговая нагрузка заемщика должна быть не выше 60%.
– Значит ли это, что банки перестанут выдавать кредиты с первоначальным взносом ниже 20%?
– Необязательно. Если у банков достаточно собственных средств для создания запаса капитала, они могут продолжить выдачу таких кредитов. Просто кредиты с низким первоначальным взносом будут дороже для банков, поскольку им придется запасать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом. Повторюсь, ипотечное кредитование быстро растет, и чтобы качество выдаваемых кредитов не снижалось, и вводятся макропруденциальные надбавки и лимиты. Это нужно для того, чтобы предотвратить накопление чрезмерных рисков в банковском секторе.
