На фоне резонанса вокруг «эффекта Долиной» выросла настороженность не только у участников сделок купли-продажи на рынке недвижимости. В жизни есть много ситуаций, когда нужно предпринять меры для более надёжной защиты своих прав и имущественных интересов. В таких случаях всегда поможет нотариус. Нотариальная палата Оренбургской области рассказала подробно о том, какую помощь можно получить у нотариусов.
Какие договоры удостоверяет нотариус? И когда обращение к нему обязательно?
Нотариус вправе удостоверять любые договоры, связанные с недвижимым имуществом. Обязательно проходят через нотариуса все договоры дарения, сделки с участием граждан, находящихся под опекой, договоры купли-продажи от имени несовершеннолетних, продажа долей в праве собственности. Традиционно исключительно нотариально удостоверяются сделки ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, нотариусы решают вопросы семейного законодательства и наследства, которые очень часто возникают у граждан в ходе проведения сделок.
Как долго идёт подготовка к удостоверению договора и что проверяет нотариус?
Длительность процесса зависит от характера и сложности сделки. Основное правило нотариуса: сначала он всё проверит, а потом уже сам подготовит и удостоверит сделку. Обычно подготовка сделки занимает 5-10 рабочих дней. Сроки могут увеличиваться, если необходимо получить, например, согласие органа опеки и попечительства, восстановить утраченные документы. Недопустимо, чтобы люди пришли к нотариусу и быстро подписали документы. Нотариус ведёт беседу с каждой стороной договора. Обязательно выясняет, насколько добровольно они действуют, обращает внимание на условия договора, которые необходимо и полезно согласовать, и включить в договор. Он устанавливает дееспособность, проверяет полномочия. Нотариус проводит очень много проверок через электронные информационные системы: реестр ЗАГС, реестр банкротств, базу данных паспортов. Он может сделать запрос как в Единый государственный реестр недвижимости, так и в МВД, другому нотариусу или органу. Нотариус не только проверит подлинность всех документов, установит принадлежность имущества, все ограничения и обременения, но и разъяснит правовой смысл сделки, а также ваши права и обязанности.
Какие гарантии устойчивости гражданского оборота даёт нотариальный договор перед договором в простой письменной форме, если стороны по своему желанию обратятся к нотариусу?
В быту мы все, конечно, за простые и быстрые решения, но сфера оборота недвижимости очень сложна и, как все мы знаем, преподносит иногда сюрпризы. Нотариальная процедура позволяет не только провести сделку чётко и правильно, но и даёт дополнительные гарантии, прежде всего – доказательные. Если нотариус установил какие-то факты в ходе удостоверения сделки, то иных доказательств собирать не нужно. Кроме того, сроки регистрации нотариальных сделок ускорены по сравнению с регистрацией сделок, совершаемых в простой письменной форме. Сегодня сделка через нотариуса совершается быстро и удобно. Выбор нотариальной формы сделки – осознанный и разумный ход даже в том случае, если получена где-то правовая помощь на стороне, и все достигли полного согласия, и, кажется, что ни у кого из участников не осталось больше никаких сомнений. Но на самом деле это только верхушка айсберга, специалист мыслит шире и глубже, подмечает то, что может ускользнуть от внимания даже очень дотошного и активного участника сделки.
Нотариус в отличие от риелтора заинтересован не в проведении сделки, а в том, чтобы минимизировать риски сторон, и, если возникают сомнения, он отказывает. Допустим, что продавец недвижимости не вызовет никаких подозрений у нотариуса, но потом всё-таки заявит, что действовал под давлением, то в этом случае на стороне добросовестного покупателя будут более крепкие и весомые доказательства в пользу того, что продавец отдавал себе отчёт на подписании договора.
Важно помнить, что закон не обязывает участников сделки предъявлять справку от психиатра, это может быть дополнительным условием по согласию сторон. Продавец сам решает, будет он проходить освидетельствование, чтобы убедить покупателя, или нет. Вообще, в договоре можно прописать ответственность сторон на разные случаи, в том числе ответственность продавца за сокрытие, к примеру, дефектов квартиры.
Если одна из сторон хочет идти к нотариусу, а другая – нет?
Это повод насторожиться и подумать. В новых реалиях избегать визита к специалисту по меньшей мере странно, если не подозрительно. Нотариус снижает риски недействительности сделок по причине угрозы, обмана, насилия, заблуждения, недееспособности сторон. К маломобильным гражданам нотариуса можно пригласить на дом.
Нотариус не просто удостоверяет сделку, но и отвечает за неё. Договоры с недвижимостью имеют постоянный срок хранения, сначала 75 лет хранятся в нотариальной конторе, потом передаются в архив, и могут быть предоставлены по запросу сторон, суда и правоохранительных органов.
Нотариус имеет стационарную контору и постоянный статус, это лицо, подконтрольное государству. Немаловажно и то, что ответственность каждого нотариуса застрахована, а это ещё одна дополнительная гарантия.
Нужно ли после посещения нотариальной конторы идти ещё и в МФЦ?
Нотариусы стараются работать по принципу «одного окна», и поэтому после удостоверения сделки у нотариуса можно не обращаться в МФЦ. Вы в нотариальной конторе получаете все необходимые консультации, сдаёте документы, подписываете сделку. Нотариус самостоятельно может отправить на регистрацию ваши документы, причём, что важно, за это действие не взимается дополнительная плата. Оплачивается такая же государственная пошлина, как и при обращении в МФЦ. Происходит электронная регистрация по сокращённым срокам — уже на следующий рабочий день запись о новом праве собственности вносится в Единый государственный реестр недвижимости. Это самый быстрый и безопасный способ зарегистрировать свои права на недвижимость в России. Всё взаимодействие с Росреестром берёт на себя нотариус. Вы не оформляете никакие временные электронные подписи, не подписываете лишние документы. Конечно, стороны не лишены возможности и самостоятельно пойти в МФЦ. Кстати, по нотариально удостоверенным сделкам в МФЦ может обратиться только одна из сторон договора. Отмечу, что в последнее время всё больше граждан выбирают такую возможность, как регистрация их прав на недвижимость через нотариуса. Нотариус может получить и выдать электронную выписку из ЕГРН с электронной подписью регистратора. Выписка имеет полную юридическую силу. Нотариус также может изготовить бумажную выписку, полностью равнозначную электронной, и заверить её собственной печатью.
Могут ли нотариусы содействовать безопасности расчётов по договору?
И такая возможность тоже есть. Для расчётов можно использовать депозитный счёт нотариуса – особый счёт, открытый специально для подобных операций. Покупатель передаёт деньги не продавцу напрямую, а перечисляет на депозитный счёт нотариуса, и только после того, как продавец выполнит все условия или произойдёт переход права собственности в Росреестре, нотариус перечисляет деньги продавцу. Это гарантирует безопасность для обеих сторон, так как исключаются риски невыполнения обязательств одной из сторон, мошенничества, потери денег или документов на имущество. Факт передачи и получения средств официально оформляется нотариусом и имеет юридическую силу. Это простая и ясная схема, которая может быть отражена непосредственно в договоре одним дополнительным пунктом. Даже если вы выбираете иную форму расчётов, нотариус всегда поможет зафиксировать её в договоре таким образом, чтобы не оставалось вопросов ни по срокам платежей, ни по их порядку, ни по ответственности за неисполнение обязательств по оплате.
Что покрывает страхование ответственности нотариуса в случае признания договора недействительным?
Нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Также покрывается вред, причинённый разглашением тайны нотариального действия либо неправомерным отказом в совершении нотариального действия (если отказ не был обоснованным). Если полиса нотариуса окажется недостаточно, то существует коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Также есть компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты — это страховка на самый крайний случай, ещё одна степень защиты. Поэтому оформлять сделку через нотариуса надёжней, чем доверяться посредникам, чья ответственность никак не застрахована. Данные о реальных страховых выплатах подтверждают, что страхование ответственности является действенным механизмом и гарантией спокойствия. Важно, что в неприятных ситуациях люди получают деньги, компенсирующие их потери.
