Недавно представленные правила землепользования и застройки Оренбурга еще до публичных слушаний вызвали много вопросов у активистов жилых микрорайонов и экспертного сообщества. Ответы они смогли услышать 11 декабря в ДК «ТРЗ» на Магнитогорской. Именно там прошли публичные слушания по проекту.
Новую редакцию правил землепользования и застройки разработали в соответствии с федеральным законодательством и новым Генпланом города. Над проектом работали специалисты ООО НИИ «Земля и город». Документ градостроительного зонирования включил в себя все земельные части города. Из него можно узнать, где будут строить жилье, школы и больницы, а также парки и дороги. В нем же указано, где запрещено многоэтажное строительство.
Генплан Оренбурга утвердили только после вторых публичных слушаний. Первые вызвали колоссальный скандал, вмешиваться в который пришлось губернатору, а также главам Оренбурга и Оренбургского района. Обсуждение новых правил землепользования прошло в более спокойной атмосфере, но вопросов там было не меньше.
Подробнее о главных противоречиях при принятии Генплана, можно прочитать в статье Оренбург Медиа.
Исправлять и каяться
В начале слушаний представитель подрядчика пошутил, что все недоработки «учтут и покаются». Впрочем, на некоторых моментах в «Земле и городе» заострили внимание:
— При градостроительном зонировании исторического центра мы сохранили преемственность предыдущего ППЗ. По другим районам учитывались и близость аэродрома, и влияние реки. Некоторые обращения граждан уже отработаны, — отметили они.
Речь в отработанных заявках шла об изменении назначения участков. Заявки были и от жителей, и от предпринимателей, и от учреждений. В ряде случаев – отказали, так предпринимателю не дали построить многоквартирный дом в зоне частного сектора.
— Разрешим одному – придется разрешать всем. Считаю, что такие вопросы должны решаться иначе. Ради благополучия жителей, разрешать такое строительство нельзя.
Обсуждали и несколько публичных историй. Относительно обращения СНТ «Медик» и «Карачи» (частный сектор отнесли к технической зоне и складским помещениям) подрядчики признались честно: территорию «проглядели».
— Мы, естественно, оперативно все поправим, ошибка техническая. Аналогично – на улице Донковцева: жители опасались вырубки лесополосы, этого не будет. Более того, мы разметили территорию густонаселенного микрорайона, чтобы ее было удобнее благоустраивать. По остальным замечаниям все будем анализировать и включать.
Минарх против точечной застройки
После этого начали говорить участники слушаний. Там были не только жители городских кварталов и «народные трибуны»: обсудить правила планирования пришли архитекторы и эксперты.
Так жители микрорайона «Ростоши-2» снова напомнили, что в поселке необходимо сделать съезд от Загородного шоссе.
— Мы как будем добираться на свои участки – на работу, в школу и так далее? В СНТ «Трансгаз» ни одного съезда нет, в «Комету» — также.
Жителям сообщили, что в ППЗ такие вещи не отображаются. Все, что внутри СНТ, является имуществом товарищества. Но строить проезд там не запрещено – по закону в зоне жилищного строительства можно прокладывать дорожную сеть, — подчеркнул подрядчик.
Бывший главный архитектор Оренбурга Георгий Проскурин, в свою очередь, задал вопрос о смешанной застройке. Эксперта беспокоило то, что в одной зоне можно строить дома только до 8 этажей, а в другой – только выше 9. Таким образом, смешанной застройки в одном квартале построить не могут – получается правовая коллизия.
— Мы приводим ППЗ в соответствие с федеральным законодательством, с классификатором. Будут и условно разрешенные виды участков. Плюс не запрещаются пристройки, — пояснила глава минарха Мария Стручкова.
Да, министр архитектуры пришла на слушания лично. Наталья Ибрагимова генплан с оренбуржцами не обсуждала – что ей не раз ставили в упрек.
Глава оренбургского союза архитекторов, бывший вице-мэр Сергей Бренев спросил о застройке зоны Ж-1 (смешанная деловая активность).
— В центре города есть кварталы смешанной деловой активности, а на ПЗЗ они отображаются как Ж-1. Но жилья там, по сути, нет. Там старые особнячки, которые когда-то пытались превратить в коммуналки. По факту жилья там очень мало. Таким образом, в генплане – смешанная деловая активность. А по ПЗЗ – зона жилой застройки.
Ответ Минарха получился неожиданно жестким: все дело в запрете точечной застройки в центре.
— Это сделано специально. Мы исходим из структуры в том числе и перспективного землепользования. Формулировок может быть много: индивидуальный дом, многоквартирный дом. В итоге решили отнести их к Ж-1. Здесь смешанная застройка по Генплану, зона совершенно не противоречит фактическому назначению для деловой активности. ПЗЗ подразумевает механизм реализации зоны именно в таком контексте, — отметила Стручкова.
— Механизм – дело долгое, а ущемление сейчас. В Ж-1 нельзя делать многое. Практика-то раньше была неплохая, — парировал Бренев.
— Практика была про точечную застройку. Пример – переулок Селивановский (Оренбург Медиа не раз писал об одной из самых скандальных строек города жилой дом «Перовский», фото этой стройки иллюстрирует материал – прим. ред). Среди одноэтажных жилых домов построили многоэтажку. Сейчас по этой истории идут суды. Застройка не должна быть точечной, она должна соответствовать закону и этажности. Комплексное развитие территорий – долгий процесс, но соблюдать нужно интересы всех собственников квартала.
— Там, где ее по факту нет, ее и в ПЗЗ быть не должно. Обозвать зону можно как угодно, но она не должна ущемлять интересы собственности, — заключил Бренев.
Но на этом дискуссия не завершилась. Мария Стручкова попросила оренбургских архитекторов включиться в работу по созданию генпланов поселений.
— Хочу обратиться к вам – за рамками публичных слушаний. К сожалению, в этом году министерство архитектуры отторговало всего 11 контрактов на развитие территорий: это правила землепользования и застройки, а также генпланы, но ни одна оренбургская компания на электронные аукционы не вышла. Обращаемся к вам как к председателю областного Союза архитекторов: в следующем году будет не менее пяти таких торгов, просим вас сподвигнуть наших коллег к разработке данных проектов.
Сергей Бренев пояснил, что есть ряд причин, по которым оренбургские архитекторы в таких проектах не участвуют. Но почему – не сказал.
А что с поймой?
Депутат Заксобрания от КПРФ Нурлан Мунжасаров спросил о зоне затопления. Один из известных левых политиков Оренбурга стоял около таблички с надписью «Правая сторона». Вопрос его, впрочем, был логичен, справедлив и беспокоил тысячи оренбуржцев.
— С учетом весеннего наводнения зоны как-то изменились?
— Зоны накладывают определенные ограничения на застройку. Увы, ЕГРН не содержит сведений о датах изменений этих зон. Границы внесены по ЕГРН, — ответил представитель подрядчика.
— Там нельзя межевать и разрешать строить. Эта зона – чтобы воду принимать, там всегда были как правило огороды, — напомнил депутат.
— Водный кодекс не запрещает там строительство. Он выставляет лишь ограничения и условия: нужны дополнительные инженерные сооружения и коммуникации, противопаводковые мероприятия. Но сам по себе закон не запрещает там строительство. На этот счет есть даже постановление КС РФ, — взял слово уже вице-мэр Владимир Гирин.— Когда строили ЖК «Дубки», мы говорили, что их затопит. Нас убеждали, что там есть гидротехнические сооружения. В итоге все мы видели, что там случилось, — печально резюмировал Мунжасаров.
Далее слово снова взяли жители. Так в МЖК просят не отдавать один из участков в микрорайоне по жилую застройку. Раньше там была запланирована школа. Но это было в старых проектах, пояснили в мэрии.
— Последние изыскания показали, что полноценная школа здесь не нужна, она не будет заполнена. Сейчас по этой территории готовится КРТУ. Тот, кто будет строить здесь жилье, будет обязан построить детский сад и учреждения допобразования – например, школу искусств, — отметил Владимир Гирин.
Жители МЖК в свою очередь отметили, что микрорайону нужна общеобразовательная школа, а не школа искусств: поквартирный обход с опросом дал именно такой результат.
Гирин напомнил, что 1135 – минимальный объем по вместимости для школы. Конфигурация участка не позволит разместить этот объект. Меньше строить по закону нельзя.
Заявления были и от бизнеса. Представители компании «Стройтехсервис» выразила несогласие по участку на улице Неплюева. 57 тысяч квадратных метров отдали под комплексное развитие территорий. Но участок находится в собственности компании, и предприятие не давало согласия организовывать там Комплексную застройку, эта территория отдана под простую многоэтажную застройку. Еще один участок на этой же улице отдали под застройку, а по документам там должны быть расположены магазины. В мэрии пообещали учесть замечание.
Еще один вопрос снова касался Ростошинских прудов. Оренбург Медиа писал об этой ситуации: там земли под жилую застройку относят к рекреации. Многочисленные просьбы не помогли. Мария Стручкова отметила, что вопрос сейчас находится на рассмотрении в СК, следователи изучают законность передачи территории под ИЖС.
— На территории есть два проекта планировки, которые друг другу противоречат. Будем ориентироваться на решение СК, — заключила она.
Кажется, это были первые масштабные слушания, которые прошли в Оренбурге без скандала.
