В Оренбургской области 291 свободный участок, отведённый под многоквартирные дома, лежит в зонах затопления и подтопления. С 4 августа 2026 года капитальное строительство в таких зонах запрещено. Из 291 участка 268 находятся не дальше 30 километров от Оренбурга. Если правительство смягчит правила, шанс вернуться в оборот появится у 191 участка.
Это расчёт сервиса проверки земельных участков ГИСЛС по открытым данным. Сам сервис называет итог оценкой сверху, а кадастровую стоимость земли — не рыночной.
Что подсчитали?
Свободным сервис считает участок с видом использования под многоквартирную застройку, где зона занимает половину площади и больше, а зданий и стройки нет. Сведения об участках взяты на 13 октября, о зонах — на 23 октября 2026 года.
Зоны бывают двух видов. Зону затопления заливает водой во время половодья или паводка, а в зоне подтопления вода не выходит на поверхность, но поднимается в грунте.
В зоне затопления оказались 100 участков (34,4 %): 80 гектаров с кадастровой стоимостью 2 млрд рублей. Вернуть их в застройку владелец может только инженерной защитой — дамбой или подсыпкой территории. Ближе 30 километров к Оренбургу находятся 93 из них.
Ещё 191 участок лежит в зоне подтопления, и именно для них обсуждают послабления. Рядом с Оренбургом — 175. У 23 участков собственность публичная или не указана. Если права на них появятся после 4 августа (при продаже или аренде), льгота может не сработать.
Область заметна и на общероссийском фоне. В рейтинге РИА Недвижимость, построенном на тех же расчётах ГИСЛС, она на 16-м месте по общему числу участков в зонах: 75,6 тысячи, из них 43,3 тысячи без зданий. Лидирует в рейтинге Краснодарский край (502,9 тысячи). По числу свободных участков под многоквартирные дома в зонах подтопления, которые выиграют от смягчения, Оренбургская область третья в стране: 191 участок. Впереди Краснодарский край (335) и Ханты-Мансийский округ (210). Всего по России таких участков около 5,2 тысячи, их кадастровая стоимость — 91,2 млрд рублей.
Что запрещено и что предлагают изменить?
Запрет ввёл закон № 301-ФЗ от 4 августа 2026 года. Госдума приняла его 21 июля, Совет Федерации одобрил 24 июля. Раньше в зонах затопления и подтопления можно было строить при наличии инженерной защиты. Теперь капитальное строительство запрещено полностью, кроме самих защитных сооружений: дамб, берегоукреплений, свайных фундаментов, искусственного повышения территории.
Проект изменений постановления правительства № 360 пока не принят. Для зон подтопления он предлагает льготу: запрет не применялся бы к участкам, права на которые возникли до 4 августа 2026 года, если строительство не создаёт угрозы жизни людей, обороне и безопасности государства. Полосу подтопления вдоль зоны затопления предлагают сузить с 50 до 20 метров. Если зону подтопления пересмотрят и проведут полосой 20 метров, вне зоны окажутся 189 из 191 участка, в ней останутся 2. Само правило границы не меняет: каждую зону нужно пересматривать отдельно.
Для зон затопления льготы нет. По описанию ГИСЛС, построенная защита стала бы основанием изменить зону, а заявление мог бы подать сам правообладатель, хотя сейчас это делает только регион.
Дома, которые уже строятся
В Оренбургмкой области, по данным сервиса, сегодня пять строящихся многоквартирных домов стоят на участках в зонах: это 1 006 квартир, 8,0 % строящихся в области. Все пять в Оренбурге. Разрешения на строительство они получили после установления зоны, но до 4 августа 2026 года.
Минстрой разъяснил, что запрет не распространяется на объекты, разрешение на которые получено до 4 августа. Для домов по 214-ФЗ зона при выданном разрешении — не основание отказывать во вводе.
В Минстрое сообщили РИА Недвижимость, что в правительство внесён проект акта, который позволит достроить объекты, начатые до запрета, при условии инженерной защиты территории. Минприроды и Минстрой готовят ещё и законопроект об изменениях в Водном кодексе.
Весной 2024 года Оренбургская область пережила мощнейший за всю историю наблюдений паводок. В регионе действовал режим ЧС федерального характера. Уровень Урала у Оренбурга в пик наводнения составил около 12 метров. В области затопленными оказались 18 тысяч жилых домов, больше 5,5 тысячи из них в Оренбурге. Еще 36 тысяч участков оказались под водой. Из затопленных территорий эвакуированы более 16,5 тысячи человек. Предварительный ущерб оценили больше чем в 40 млрд рублей. Во время паводка вода дошла и до новых жилых комплексов Оренбурга.
Фото: Оренбург Медиа