В Ленинском районном суде Оренбурга сегодня прошло второе заседание по иску прокуратуры города о признании разрешения на строительство 12-этажного дома на пер. Селивановском, 24 недействительным. Также надзорное ведомство требует признать незаконными заключение негосударственной экспертизы на строительство высотки «Перовский». Ответчиками по делу выступают Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Оренбурга и ООО «СертПромТест».
Исковое заявление поддержали жители смежных с участком домов, в том числе многоквартирного на ул. Цвиллинга. В числе тех, кто выступил против строительства 12-этажного дома министр культуры Оренбургской области Евгения Шевченко. Их интересы в суде представляет юрист Надежда Алексеева. Они просят суд признать иск прокуратуры обоснованным и удовлетворить в полном объеме. По иску уже прошло первое слушание.
В чем суть иска?
Застройщику ООО «СЗ «М-Левел» 18 октября 2023 года Департаментом выдано разрешение на строительство 12-этажного дома на 113 квартир с офисными помещениями на участке чуть больше 20 соток, высотой 41,6 метра.
В прокуратуре считают, что этажность здания не соответствует нормативным документам, существенно превышен коэффициент плотности застройки и не хватает парковочных мест. Все это подтверждается такими документами, как Генеральный план города, Правила землепользования и застройки и Проекты планировки и межевания территории, которые конкретизируют застройку по данному участку.
Участок под строительство «Перовского», согласно Проекту планировки территории находится в зоне Ж4 – это среднеэтажная застройка, где разрешено строить здания не выше 8 этажей и 25 метров. Есть вопросы и к обеспечению противопожарной безопасности, ширине подъездных путей для специализированной техники, а также подключению коммуникаций на объекте.
В Департаменте и в компании «М-Левел» считают доводы прокуратуры необоснованными и просят отклонить иск, ссылаясь на полное соблюдение нормативов и соответствие букве закона. Также, напомним, ранее застройщик через суд признал Постановление№198 и Проект планировки территории участка под строительство дома «Перовский» незаконным. Документ, которому более 12 лет признали недействительным.
Второе заседание
В Ленинском суде Оренбурга дело по дому «Перовский» рассматривает судья Алина Шток. В самом начале заседания застройщик подал ходатайство о приостановлении данного дела из-за отмены Постановления администрации №198, в котором как раз были утверждены Проекты планирования и межевания территории. По мнению застройщика, это ключевые данные в этом деле и решение суда вступит в законную силу 9 апреля, тогда же оно будет на руках у «М-Левел».
Представитель жителей в суде, юрист Надежда Алексеева, в свою очередь попросила привлечь к делу всех дольщиков дома «Перовский».
— Этот процесс непосредственно касается людей, которые являются дольщиками дома «Перовский». Согласно выписке ЕГРН, их несколько десятков человек, и мы просим привлечь их для участия в заседаниях по дому, они должны быть проинформированы, — запросила Алексеева.
Согласно сервису Наш дом. рф Минстроя России, из 113 квартир, в доме «Перовский» продано 65 жилых помещений, а это почти половина квартир. Продажа осуществляется через счета эскроу.
Судья приобщила ходатайство к делу. И свое выступление начала помощник прокурора Оренбурга Мария Аристархова. Прокуратура сосредоточила внимание Департамента на том, что, согласно приказу Минарха от 25.04.2017 года в градостроительном плане должны быть обязательные сведения по строящимся объектам, но по дому «Перовский» их проверяющие так и не нашли.
— В градостроительном плане отсутствуют сведения о максимальной возможной нагрузке точек технологического подключения к сетям водоснабжения на этих объектах, почему эти данные не были отражены должным образом? Также отсутствует сведения об этажности и высотности объектов капитального строительства на участках, — отметила Мария Аристархова.
Интересы Департамента в суде представляет юрист Евгений Исмаков. Ответить, почему у городского ведомства не прописаны в градплане важные технических показатели, он не смог, объясняя это не своей компетенцией. Данные будут уточнятся к следующему заседанию.
В течение дальнейших нескольких минут вопросы истцу задавала представитель жильцов. Надежда Алексеева детально остановилась на подходе Департамента к выдаче разрешения на строительство для застройщика. По сути, юрист обозначила суду формальный подход мэрии к проверкам документации. Чиновники Департамента, по мнению юриста, не проводят оценку документа (речь идет об экспертизе проекта дома «Перовский») и не сопоставляют его с действующими нормативно-правовыми актами, типа Генплана города и Правил землепользования и застройки. Из-за этого и случился «казус» с 12-этажной высоткой «Перовского».
Три этажа вместо двенадцати?
Из того, что еще интересного прозвучало во время заседания — важная информация от представителя регионального министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития. В отсутствии того самого Постановления №198 (которое застройщик признал недействительным через суд) теперь «М-Левел» и Департамент должны руководствоваться Правилами землепользования и застройки, либо Генпланом города. Но какой из этих документов обладает большей юридической силой, в случае несоответствия?
— В данном случае у нас по Генплану участки находятся в зоне Индивидуального жилого строительства и применяется также зона выборочной реконструкции. В ПЗЗ (Правила землепользования и застройки, -прим. ред.) указано, что это зона Ж-4 — зона смешанной этажности. В этой части они друг другу соответствуют. Однако зона выборочной реконструкции уточняется Проектом планировки территории. В случае отмены, а здесь у нас есть решение суда, которое скоро вступит в силу, и значит Проект по планировке территории отсутствует, и параметры зоны выборочной реконструкции не применяются. Здесь будет противоречие ПЗЗ и Генплана. Соответственно применяются нормы Генерального плана, то есть — Индивидуальная жилая застройка до трех этажей, — пояснила ведущий специалист управления подготовки градостроительной документации министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Мария Мешкова.
После того, как все стороны взаимно обменялись репликами, которые детально предстоит изучить суду, был объявлен перерыв до следующего заседания. Оно состоится 12 апреля. Судье необходимо ознакомится с дополнительными документами, поданными ходатайствами и решением суда по отмене Проекта планировки территории.
Процесс по дому «Перовский» сложный и интересный. Подобных разбирательств по точечному строительству между прокурором и мэрией, а также жителями и застройщиком за последние 20 лет Оренбург вряд ли вспомнит. «Оренбург Медиа» продолжает следить за судами. Все статьи по ситуации вокруг строительсва дома «Перовский» можно прочитать ЗДЕСЬ.
Напомним также, что строительство дома «Перовский» на время судебных заседаний с ноября 2023 года не прекращается. Активно предлагаются к продаже и квартиры в авторском доме «на месте, где создавалась история»